Kiedy zdecydujemy się na budowę domu za chwilę chcielibyśmy zacząć się już do niego wprowadzać, niestety jest to proces długotrwały i często kosztuje nas wiele nerwów. Na początku wiele osób nie wie nawet od czego zacząć. Czy od działki czy od projektu, a może od architekta? Postaram się Wam przedstawić proces uzyskania pozwolenia na budowę, opisać poszczególne etapy i podpowiedzieć jak zacząć. Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ale każdy będzie wstanie znaleźć drogę dla siebie.
- Zakup działki budowlanej.
Nie na każdej działce możemy wybudować swój wymarzony dom. O tym jak będzie wyglądać zabudowa decydują dwa dokumenty. Pierwszy z nich to MPZP czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzni, jest on dostępny w urzędzie gminy lub na stronach internetowych. Często określa nam kształt i geometrię dachu, powierzchnię jaką możemy zabudować lub utwardzić, wysokość a nawet kierunek kalenicy dachu. Drugim dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy dla konkretnej działki. Aby je otrzymać należy złożyć wniosek w urzędzie określając co chcemy wybudować. Już na tym etapie może pomóc architekt. Uzupełniając wniosek podajemy informacje jak budynek ma wyglądać, architekt może Wam pomóc sprecyzować jaki kształt i wielkość może mieć budynek, jaką geometrię dachu itp. Plusem terenów na których nie ma mpzp jest to, że sami określamy warunki zabudowy i często gmina przychyla się do naszego wniosku. Minusem jest jednak czas oczekiwania na odpowiedź takiego wniosku, trwa to ok. 1-3 miesięcy w zależności od gminy. O wydanie tych dwóch dokumentów może się starać każdy (nie tylko właściciel działki). Warto się zapoznać z nimi przed kupnem działki, zwłaszcza jeśli mamy dość mocno sprecyzowany wygląd naszego idealnego domu.
Kolejną rzeczą na którą warto zwrócić uwagę jest klasa gruntu jaka znajduje się na naszej działce oraz czy działki są budowlane czy rolne. Jeśli mamy klasę gruntu I-III trzeba złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej. Często wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Więcej na ten temat będzie w osobnym wpisie.
Trzecią sprawą jaką warto przemyśleć jest usytuowanie działki względem stron świata. Za książkowe uznawane są działki, które mają wjazd od strony północnej (zwłaszcza jeśli chcemy mieć garaż w bryle budynku), a główną część ogrodu od strony południowej, co często definiuje nam położenie salonu.
- Mapa do celów projektowych.
Jak już jesteśmy właścicielami naszej wymarzonej działki, musimy zatrudnić geodetę, który zrobi nam mapę do celów projektowych. Koszt takiej mapy ustala się indywidualnie. Proces robienia takiej mapy przez geodetę trwa od 3 do 12 tygodni. Dlatego, jeśli zależy nam na czasie, warto taką mapę zamówić już na etapie szukania projektu domu.
- Opinia geotechniczna.
Opinia geotechniczna jest nam potrzebna do dokumentacji projektowej, którą składa się w starostwie. Dzięki niej możemy się przygotować na koszty wykonania fundamentów. Opinia ta zawiera informacje o gruntach występujących na naszej działce, np. czy występują tam gliny, grunty nośne, czy musimy wymienić część gruntu. Dzięki temu nie będzie żadnych niespodzianek i opóźnień podczas posadowienia budynku. Możemy ją wykonać od razu lub podczas opracowywania projektu przez architekta.
- Projekt domu
Znając wymogi kształtu zabudowy naszej działki możemy zabrać się za wybór projektu architektoniczno-budowlanego naszego domu. Zależnie od naszych wymagań taki projekt możemy zamówić indywidualnie w biurze architektonicznym lub kupić gotowy (z gazet lub internetu) tzw. projekt typowy. Możemy dokonywać w nich pewnych zmian, w zakresie określonym przez autora. Przed wyborem takiego projektu również możemy poprosić architekta o pomoc w wyborze i dopasowanie go do warunków zabudowy oraz naszych potrzeb.
Projekt typowy, nawet jeśli nie robimy w nim żadnych zmian, należy zaadoptować do indywidualnych warunków działki. Czyli po zakupie takiego projektu, zanim złożymy wniosek do starostwa o pozwolenie na budowę, musimy udać się z nim do wybranej pracowni architektonicznej, która go zaadaptuje do naszej działki – tzw. projekt zagospodarowania terenu (pzt). PZT określa usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, dojść, miejsce na odpady, kanalizacje itp.
Gdy już mamy kompletną dokumentację projektową należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przez starostwo. Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję. W trakcie rozpatrywania wniosku starostwo może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, doprecyzowania dokumentacji lub naniesienie zmian.
- Pozwolenie na budowę
Decyzja pozwolenia na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni jeśli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu. Takie pozwolenie ważne jest 3 lata od czasu rozpoczęcia budowy, natomiast do budowy można przystąpić po 7 dniach od złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budowy w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym.
Nareszcie budujemy!